Les taxes municipales sont la principale source de revenus pour le financement des activités d’une ville. Le montant des taxes à payer se base sur la valeur de la propriété.
La base d’imposition des taxes municipales représente la valeur de l’immeuble inscrite au rôle foncier. Cette valeur de l’immeuble, déterminée par l’évaluation municipale, ne définit cependant pas la valeur réelle de la propriété sur le marché et sert seulement de base de calcul pour la détermination des taxes.
Plus la valeur de votre propriété est élevée selon l’évaluation municipale, plus vous aurez de taxes à payer pour un taux de taxation donné. Nous verrons dans cet article comment le nouveau rôle foncier triennal adopté en septembre dernier a des conséquences sur les taxes municipales pour les années 2023, 2024 et 2025.
Nous discuterons également des contestations et incompréhensions liées à la forte augmentation des évaluations foncières à Montréal en 2022 et les options disponibles pour les propriétaires qui sont en désaccord avec l’évaluation foncière de leur propriété.
Le rôle de la taxe municipale et son calcul
Certaines taxes, incluant la taxe foncière générale, sont imposées selon des taux variés. Le taux d’imposition n’est pas le même, selon la catégorie de l’immeuble, selon que la catégorie soit résiduelle (5 logements et moins), résidentielle (6 logements et plus), non résidentiels ou terrains vagues. Ainsi, des taux de taxe différents sont appliqués selon les tranches de la valeur de l’immeuble, par tranche de 100 $.
Le nouveau rôle foncier: quelles conséquences?
Un rôle foncier comporte différents renseignements visant à identifier et à décrire l’utilisation et les caractéristiques physiques de chaque immeuble à un temps donné. Ainsi, ce nouveau rôle triennal d’évaluation de la ville de Montréal, adopté en septembre 2022, reflète les conditions du marché au 1er juillet 2021. Elles servent de base pour le calcul des taxes municipales des années 2023, 2024 et 2025.
Compte tenu du dynamisme du marché immobilier montréalais au cours de la pandémie (2020-2021), la valeur des propriétés a continué son ascension et les taxes municipales ont augmenté de manière exponentielle. Le nouveau rôle foncier à Montréal a notamment bondi de plus de 32% par rapport à la valeur des rôles fonciers précédents. Un fardeau porté par les contribuables, qui sont toujours tenus de payer l’intégralité de ces taxes en seulement deux versements sous peine de pénalités.
Si on ajoute à cela des travaux de rénovation ou de construction réalisés sur une propriété, l’évaluation pourrait être plus élevée. Ainsi, le montant des taxes augmentera également, et ce, indépendamment de la valeur réelle de la propriété.
Les contestations et incompréhensions sur le nouveau rôle foncier
Cette forte augmentation des évaluations foncières à Montréal en 2022 attise la colère, et à raison: les propriétaires qui subissent une augmentation de l’évaluation foncière supérieure à la moyenne devront s’attendre à voir leur avis d’imposition gonfler de manière plus importante. Combiné à un taux d’inflation proche de 8%, contenir l’augmentation du rôle foncier dans le système de taxation actuel semble irréaliste: l’impact se fera ressentir sur les propriétaires montréalais. De nombreuses voix se sont déjà élevées pour s’opposer aux augmentations du nouveau rôle foncier au travers d’une pétition qui propose que le prochain budget municipal se base sur le rôle de 2020 plutôt que sur celui entré en vigueur cette année.
Si vous êtes en désaccord avec l’évaluation foncière de votre propriété, sachez que vous avez la possibilité de demander une révision administrative. La date limite pour faire une demande est le 30 avril 2023. Il est important de noter que si vous décidez de contester votre évaluation, celle-ci pourrait être augmentée, diminuée ou rester inchangée.
De plus, cette demande de révision a un coût non-neutre, qui varie en fonction de la valeur de l’immeuble inscrite au rôle au moment de la contestation. À titre d’exemple, il faut compter plus de 300 $ si la valeur de l’immeuble inscrite est comprise entre 500 000 $ et 2 000 000 $. Pour plus de détails, veuillez consulter la page dédiée sur le site de la Ville de Montréal.
En complément, le système désuet de versement des taxes est encore en vigueur. Un coupe-gorge pour les propriétaires. Avec de telles augmentations, il n’est pas normal de devoir encore payer ce montant en seulement 2 versements. Et bien que la Ville réfléchisse à la possibilité d’étaler sur trois ans la hausse de l’évaluation foncière pour éviter un trop grand choc financier aux propriétaires et contribuables.
À l’instar de la Ville de Québec, il serait temps maintenant d’ouvrir le système de versements à un système mensuel ou trimestriel pour soulager les propriétaires des nombreuses charges auxquelles ils font face.
Vous souhaitez discuter de l’impact du nouveau rôle foncier sur votre propriété? N’hésitez pas à me contacter, je me ferai un plaisir de vous accompagner et vous aider! Appelez-moi au (514) 975-1133
