ericjolander_taxes_municipales_changement

Compte-tenu du dynamisme du marché immobilier montréalais, les valeurs des propriétés continuent leur ascension et les taxes municipales augmentent donc de manière exponentielle cette année puisque c’est cette année qu’a lieu l’évaluation municipale (une fois tous les 3 ans)… Un fardeau porté par les contribuables, qui sont toujours tenus de payer l’intégralité de ces taxes en seulement deux versements.

Chaque propriétaire doit s’acquitter annuellement des taxes foncières dites « taxes municipales ». Ces taxes sont basées sur la valeur de votre propriété et de son terrain qui sont fixées par l’évaluation municipale. Ces taxes servent à payer les services auxquels vous bénéficiez (traitement des eaux usées, et égout) ainsi qu’à acquitter le remboursement de la dette de la municipalité. Puisqu’il s’agit de la première source de revenus des municipalités, le taux de taxation est ajusté chaque année pour équilibrer leur budget.

Taux de taxes

Les taux applicables varient d’une année à l’autre et sont différents en fonction des différentes catégories d’immeubles (immeuble résidentiel de 5 logements et moins, immeuble de plus de 5 logements, immeuble non résidentiel, etc.).

À titre d’exemple, dans le quartier d’Ahuntsic-Cartierville, pour un immeuble résidentiel de 5 logements et moins, en 2020 cette taxe sera pour la majorité des contribuables de 0,8393 $ par 100 $ d’évaluation de la valeur foncière de la propriété (comparativement à 0,8597 $ en 2019 et 0,8611 $ en 2018). Voici le détail des taux pour Ahuntsic-Cartier ville en 2020.

À noter que la valeur foncière est re-évaluée par l’évaluation municipale qui a lieu une fois tous les trois ans et qu’elle est ajustée annuellement.

Paiement des taxes municipales

Vous pouvez faire un paiement unique fin février/début mars ou opter pour le paiement en 2 versements égaux si le montant de la taxe totale est supérieur à 300 $. Le premier versement a lieu fin février/début mars et le deuxième fin mai/début juin.

La ville de Montréal mentionne la possibilité de payer en 6 ou 11 versements mais avec des frais d’intérêts et de pénalité qui sont de plus de 10 % du montant de la taxe.

Des évaluations foncières qui décollent

Compte-tenu de la dynamique actuelle du marché immobilier montréalais, les prix des propriétés ont augmenté de façon exponentielle sur les deux dernières années (+9% du prix médian en 2019 sur les unifamiliales à Ahuntsic). Cela entraine une forte hausse des valeurs foncières et donc des évaluations municipales qui viennent tout juste d’être re-calculées pour les 3 prochaines années.

À titre d’exemple, une maison dans Ahuntsic avait une valeur imposable de 456 000 $ en 2019 sur son évaluation foncière (évaluation municipales faite sur la base de 2017). Cette nouvelle valeur imposable est de 672 700 $ pour 2020.

Imaginez l’impact sur les taxes municipales…

Les propriétaires de cette maison devaient payer 3 920 $ de taxes en 2019 versus 5 633 $ en 2020, soit une augmentation de 1 713$ en un an.

Prenons également l’exemple d’une bâtisse commerciale… Les immeubles non résidentiels ont des taux de taxation bien plus élevés. Pour le même quartier, à Ahuntsic-Cartierville, ce taux est de 3,1148 $ par 100 $ d’évaluation en 2020 pour les immeubles dont la valeur n’excède pas 625 000 $ et de 3,6375 pour la tranche de valeur qui excède 625 000 $. Imaginons une bâtisse commerciale de la même valeur que la maison du premier exemple en 2020, soit 672 700 $. Les taxes municipales seraient de 21 203 $. Et le tout à payer en 2 versements seulement, soit chaque versement de presque 10 601,5 $. C’est énorme… Cela peut représenter une véritable source de stress de devoir sortir de tels montants.

Une hausse des taxes de bienvenue faite en catimini

Lors de son dernier budget déposé le 25 novembre dernier, la ville de Montréal a augmenté en catimini les droits de mutations, plus connus sous le nom de « taxes de bienvenue », pour les propriétés de plus de 2 millions de dollars. La ville justifie cette augmentation par la volonté de décourager les spéculations et protéger l’accessibilité aux logements et locaux commerciaux. C’est en réalité, une manière déguisée pour la ville de profiter du boom immobilier et d’augmenter ses revenus de 10,4 millions de dollars en 2020. 

La proportion d’immeubles de plus de 2 millions de dollars étant plus élevée pour le non résidentiel que le résidentiel, cette nouvelle hausse se répercutera davantage sur le secteur non résidentiel, qui est déjà l’un des plus taxés au Canada. Prenons un immeuble de 25 logements payé 3 millions. En 2019, son propriétaire aurait payé 65 843 $ de taxes de bienvenue. En 2020, ce montant sera de 70 692 $, soit presque 5 000 $ de plus.

Dans le secteur non résidentiel, cette hausse impactera directement le coût d’achat d’un immeuble, donc cela impactera également les loyers exigés par le nouveau propriétaire. Ainsi, cette hausse aura des répercussions sur les loyers des petits commerçants…

Un fardeau fiscal, de plus en plus dur à tenir.

Un système désuet

Avec de telles augmentations, ça n’est pas normal de devoir encore payer ce montant en seulement 2 versements… Cela représente beaucoup d’argent à sortir d’un coup. Il faut trouver une nouvelle façon de rendre cela plus « vivable » pour les ménages québécois. Surtout que les taxes municipales ne font qu’augmenter, mais les services ne suivent pas forcément… In fine, on paie plus mais on a moins de services. Il est temps que cela change!

Il faudrait pouvoir faire des paiements mensuels, sans avoir de pénalités de 10% de retard… Cela serait du win-win. Les contribuables seraient soulagés car cela représenterait moins d’argent à sortir d’un coup et les municipalités auraient de l’argent qui rentre mensuellement et cela leur permettrait de lisser leur budget.

Il faudrait du moins imaginer la possibilité de faire des paiements trimestriels, étalés donc sur 4 paiements égaux. La ville de Québec vient tout juste de lancer cette initiative, et je pense que beaucoup de ménages en seront soulagés. Mais alors pourquoi la ville de Montréal n’a pas encore emboité le pas? Alors qu’il s’agit de la ville avec les plus fortes hausses de valeurs des propriétés… Il est vraiment temps de faire évoluer le système pour qu’il soit plus en adéquation avec les conditions actuelles du marché…

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