L’évaluation municipale ne vous permet pas de bien connaitre le marché immobilier le jour où vous décidez de vendre. Elle n’est pas forcément à jour puisqu’elle se fait tous les 3 ans. Si vous vous basez sur celle-ci pour estimer votre propriété, elle risque de fausser votre prix de mise en vente, et de vous désavantager en tant que vendeur.

La valeur marchande au contraire doit refléter le plus possible la valeur réelle de votre propriété, en prenant plusieurs facteurs en considération. Elle reflète le marché immobilier à la date déterminée de la mise en vente et doit donc être beaucoup plus précise.

L’évaluation municipale, qu’est-ce que c’est?

L’évaluation municipale est une estimation de la valeur de votre propriété, effectuée par la municipalité, afin d’établir les taxes à payer au cours de l’année. Plus votre valeur municipale est élevée, plus vous payez de taxes municipales pour le même taux de taxation. C’est un point de repère par rapport au prix de vente, mais qui n’est pas suffisant pour définir la vraie valeur de votre propriété.

Cette évaluation est valide à partir du 1er juillet et n’est refaite que tous les 3 ans. Elle vous permet donc d’obtenir une approximation de la valeur des propriétés, mais pas une valeur détaillée de chacune. Vous ne pouvez vous fier qu’à celle-ci, puisque le marché peut beaucoup évoluer entre deux évaluations municipales!

De plus, l’évaluation municipale ne va, la plupart du temps, pas tenir compte de l’ensemble des caractéristiques des propriétés: c’est une évaluation de masse, et un seul évaluateur va souvent évaluer plus de 20 000 propriétés, sans pouvoir évidemment visiter chacune d’entre elles.

De la même manière, les travaux de rénovation ne seront pas toujours pris en compte dans cette évaluation, notamment lorsqu’aucun permis de construire n’aura été déposé. C’est donc le cas de la plupart des travaux d’entretien régulier (peinture, réfection du toit, du plancher, etc.), ce qui peut entrainer une sous-évaluation d’un bien en excellent état ou dans lequel des travaux de rénovation réguliers auraient été faits.

Pour résumer, l’évaluation municipale est un indicateur très insuffisant pour déterminer la véritable valeur d’une propriété, et il n’est donc pas raisonnable de se baser sur celle-ci pour estimer le prix auquel une propriété serait vendue. 

Qu’est-ce que la valeur marchande ?

La valeur marchande représente la valeur réelle de votre propriété à une date précise. Il s’agit du prix le plus probable de la vente réelle ou présumée d’une propriété dans un marché libre où le vendeur et l’acheteur ont accès au même niveau d’information. Cette valeur est déterminée lors de sa mise en vente, pour tenir compte au mieux des évolutions des conditions du marché. Ce n’est pas une valeur exacte et définitive, puisqu’elle dépend de l’offre et la demande du marché immobilier.

Afin de déterminer la valeur du marché, deux professionnels peuvent vous aider :

  • Le courtier immobilier: il prend en considération tous les aspects de votre propriété, et avec ses compétences et son expertise du secteur et du marché, il pourra vous aider à fixer un prix de vente réaliste au plus proche de la valeur marchande.
  • L’évaluateur agréé: avec sa formation exhaustive en évaluation, il vous aidera à évaluer avec précision la valeur marchande de votre propriété. Il inspectera la maison pour déterminer son état et comparera ensuite le prix des maisons dans le quartier pour enfin rédiger un rapport détaillé de son analyse.

Pour déterminer la valeur marchande de la manière la plus exacte possible, plusieurs méthodes doivent être utilisées:

  • La comparaison du prix des propriétés vendues ou similaires dans le quartier en question et son évolution
  • L’évaluation du coût de remplacement, qui consiste à estimer ce qu’il coûterait aujourd’hui pour remplacer la propriété (le coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées).
  • L’évaluation des revenus et revenus nets que peut générer la propriété, important pour les immeubles locatifs

Montréal à l’heure actuelle est un marché ultra-actif, dans lequel la demande est très forte donc la valeur marchande des propriétés est orientée à la hausse. Ces conditions de marché rendent d’autant plus nécessaire l’intervention d’un professionnel pour vous aiguiller dans votre projet immobilier et pour vous aider à estimer le meilleur prix de vente pour votre propriété.

N’hésitez pas à me contacter si vous avez un projet immobilier à Ahuntsic-Cartierville, ou un autre quartier de Montréal : je me ferai un plaisir de vous accompagner et vous aider!

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