Vous le savez: l’immobilier fait partie des investissements les plus rentables. Toutefois, cela ne signifie pas pour autant que les profits sont toujours au rendez-vous. Dans la pratique, la rentabilité d’un investissement immobilier dépend de plusieurs critères.

Vous prévoyez d’acheter un condo, un plex ou une maison pour pouvoir ensuite le/la louer ou bien le/la revendre? Quel que soit votre projet, voici les 5 caractéristiques que votre investissement immobilier doit présenter pour vous assurer un maximum de rentabilité.

 

1) Une bonne localisation

Très souvent, la valeur d’une propriété est intimement liée à sa localisation. De ce fait, il est essentiel qu’elle se trouve dans un très bon emplacement. Il y a généralement trois types de secteurs à envisager:

  • le centre-ville qui reste souvent la localisation la plus recherchée par les locataires;
  • les quartiers en proximité du centre-ville s’ils sont suffisamment desservis;
  • les zones résidentielles qui sont très recherchées par les familles.

En fonction du secteur choisi, votre investissement devra présenter des caractéristiques cohérentes: une petite surface se louera bien en centre-ville (notamment aux étudiants ou aux jeunes actifs), tandis qu’en zone résidentielle, il faudra privilégier des propriétés à même d’accueillir une famille!

 

2) Un bon taux d’occupation

Le taux d’occupation dépend directement de l’offre et de la demande: il s’agit de l’un des indicateurs les plus pertinents pour déterminer l’éventuelle rentabilité d’un investissement immobilier, notamment locatif.

Ce taux est élevé lorsque la demande excède l’offre. C’est cette situation qui est la plus avantageuse pour les investisseurs, car elle permet de trouver plus rapidement des locataires. L’idéal est donc d’investir dans une localisation où le taux d’occupation est élevé.

 

3) Un calcul précis de la rentabilité

Calculer la rentabilité avant d’investir reste le meilleur moyen pour déterminer si un investissement immobilier permet de faire profit ou non. Ce calcul peut se faire selon différentes méthodes, notamment en considérant le multiplicateur de revenus bruts (MRB) ou bien le multiplicateur de revenus nets (MRN). Il est souvent plus pertinent de faire appel au MRN qui sera plus proche de la réalité et plus précis.

Pour cela, il suffit d’effectuer la division entre le prix d’achat du logement et le loyer auquel ont été soustraits tous les frais liés à la location. L’opération permet alors d’obtenir un ratio qui correspond en fait au nombre d’années qu’il faut pour commencer à faire du profit.

En règle générale, un bon ratio de rentabilité se situe entre 10 et 16.

 

4) Une hypothèque bien pensée

Dans la pratique, il est très rare qu’en tant qu’investisseur, vous obteniez un logement grâce à vos fonds propres ou uniquement grâce à vos apports personnels. La plupart du temps, vous devrez recourir à une hypothèque. La rentabilité d’un investissement immobilier dépend donc également de l’hypothèque.

Idéalement, il faut que le montant des mensualités n’excède pas le montant des loyers perçus. C’est la situation la plus confortable.

Dans la majorité des cas, votre banque procédera à un test de résistance bancaire pour évaluer votre capacité à rembourser votre dette: vous pouvez l’anticiper en vous renseignant sur sa méthodologie!

 

5) Une plus-value potentielle intéressante

Même si la propriété achetée sera destinée à la location, l’investissement ne s’arrête pas forcément à ce stade. Les investisseurs peuvent aussi penser à la céder des années plus tard et ainsi, obtenir davantage de bénéfices.

Pour que les bénéfices soient au rendez-vous, avant même d’acquérir le logement, les investisseurs doivent avoir une vision large et sur le long terme. S’ils prévoient de vendre ou revendre le logement, ils devront penser à toutes les caractéristiques citées précédemment (la localisation, la rentabilité, etc.).

Ils devront également anticiper le montant des travaux nécessaires à la rénovation du logement avant la mise en vente et l’imposition relative à l’opération. Le calcul de cette imposition se fait généralement sur la base de la moitié de la valeur totale de la plus-value.


Je suis à votre disposition pour vous accompagner dans votre stratégie d’investissement immobilière: collaborer avec moi, c’est choisir de ne rien laisser au hasard, ni aux fluctuations des marchés!

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